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Parti Comuni nel Condominio

diritto condominiale
Categoria: Condominio

Nel contesto di vita condominiale, il principale motivo di liti tra condomini riguarda l'utilizzo delle parti comuni.
In particolare tra le situazioni che possono condurre a generare astio tra vicini rientrano senza dubbio quelle che riguardano la collocazione in aree comuni dell'edificio oggetti e/o mezzi di un singolo condomino (si pensi ad esempio all'occupazione del pianerottolo con beni di proprietà di un singolo condomino piuttosto che l'automobile parcheggiata in spazi non autorizzati del cortile condominiale), nonché la ripartizione delle spese relative alla gestione e conservazione di tali aree.

Negli edifici in condominio, infatti, ciascun condomino ha la proprietà esclusiva di una o più unità immobiliari e un diritto di comproprietà sulle parti comuni dell'edificio.

Individuazione parti comuni

Le parti comuni di un condominio sono tutti quegli spazi, aree o comunque porzioni di edificio di proprietà di tutti i condomini (che ne hanno quindi diritto di godimento) e destinate all'esistenza del Condominio stesso.
Tutti i condomini possono goedere delle parti comuni dell'edificio proporzionalmente al valore dell'unità immobiliare di appartenenza.

Si presumono quindi parti comuni tutte quelle aree condominiali utili a soddisfare gli interessi dell'intera collettività condominiale e che sono elencate, a titolo esemplificativo e non esaustivo, nell'art. 1117 cod. civ, ovvero:

  • tutte le parti dell'edificio destinate all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Trattandosi di un elenco di beni non tassativo, potranno essere considerati beni comuni anche beni non inclusi nell'art. 1117 cod. civ., purchè venga fornita prova della comune utilità.
Allo stesso modo, le parti di condominio che la legge presume comuni possono nella pratica risultare di proprietà esclusiva di un singolo soggetto laddove quest'ultimo vanti un titolo contrario valido a qualificarne l'esclusiva proprietà.

Utilizzo parti comui

L'utilizzo dei beni comuni è consentito a tutti i condomini:

  • nel rispetto di quanto prescritto dal regolamento di condominio
  • nei limiti ed in relazione alla destinazione d'uso del bene (ad es. il pianerottolo non può essere occupato costentemente da beni di un singolo condomino in quanto la sua destinazione d'uso è quella di consentire il passaggio);
  • con il divieto di utilizzare i beni comuni in modo tale da pregiudicarne il pari utilizzo degli altri condomini (ad es. il cortile condominiale non può essere utilizzato quale parcheggio esclusivo di un singolo condomino, ma deve essere consentito a tutti il pari utilizzo).

La destinazione d'uso dei beni comuni può essere modificata dall'assemblea di condominio con deliberazione approvata da una maggioranza che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio ed i 4/5 del valore dell'edificio, ciò solo ed esclusivamente nel caso in cui la nuova destinazione d'uso rispecchi un interesse funzionale all'intero condominio.
Inoltre, è permesso ai condomini, con deliberazioni approvate con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell'edificio, disporre innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni quali ad es., opere ed interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, o per eliminare barriere architettoniche, o ancora per limitare il consumo energetico.

Proprio per l'utilità comune che rivestono tali parti, tutti i condomini devono farsi carico delle spese inerenti la conservazione, la manutenzione e l'utilizzazione dei beni condominiali secondo precisi criteri di ripartizione delle spese.

Per chiarimenti più specifici riguardo al caso concreto è possibile chiamare lo Studio ai recapiti indicati nel sezione contatti o scrivere la propria questione direttamente nel form della medesima sezione.