Le deliberazioni prese dall'assemblea con le maggioranze richieste dalla legge, sono vincolanti per tutti i condomini, compresi quelli assenti o dissenzienti.
Per essere considerate vincolanti le deliberazioni devono però essere adottate rispettando determinati requisiti imposti dalla Legge.
I requisiti richiesti riguardano sia le modalità di convocazione che il numero minimo di partecipanti e votanti all'assemblea, cliccando sul testo blu sarà possibile fare apparire una breve descrizione:
-> Requisiti per la regolare convocazione
-> Requisiti per la valida costituzione
-> Requisiti per la votazione
Ogni condomino che si ritenga leso da una delibera assunta in violazione di tali requisiti, può ricorrere all'autorità giudiziaria per annullare o far dichiarare nulle le deliberazioni assunte in violazione della legge o del regolamento di condominio.
Differenza tra annullabilità e nullità delle delibere
La differenza tra delibere annullabili e nulle riguarda la gravità della violazione che ne inficia la validità, con la conseguenza che le delibere annullabili (vizio meno grave) saranno impugnabili entro un termine di 30 giorni che decorre:
- dalla data in cui la delibera è stata assunta (nel caso di condomini astenuti o dissenzienti);
- dalla data in cui la delibera è stata comunicata (nel caso di condomini assenti all'assemblea).
Mentre le delibere nulle potranno essere impugnate in qualsiasi tempo, non sussistendo un termine per la loro impugnazione.
Sono annullabili le delibere che:
- presentano vizi inerenti la regolare costituzione dell'assemblea (ad es. quando non è stato raggiunto il numero minimo di partecipanti o di millesimi);
- sono adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
- sono affette da vizi formali che riguardano il procedimento di convocazione o informazione dell'assemblea (ad es. quando ad un condomino non è stata comunicato l'avviso di convocazione dell'assemblea);
- violano norme che prevedono determinate maggioranze in relazione all'oggetto dell'assemblea.
Sono nulle le delibere che:
- sono prive degli elementi essenziali (ad es. quando il loro oggetto non è determinato o determinabile, quando manca l'indicazione dei nominativi dei presenti in assemblea e dei rispettivi millesimi, ecc.);
- hanno un oggetto impossibile o illecito, cioè quando è contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume (ad es. quando dispongono opere di abuso edilizio o vietano l'acquisto di appartamenti a determinati soggetti per ragioni di discriminazione razziale);
- hanno un oggetto che estraneo alle competenze dell'assemblea;
- incidono su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino (ad es. quando impongono ad un condomino di liberarsi dei propri animali domestici o quando impongono ad un condomino dei lavori all'interno della propria unità immobiliare senza che vi sia attinenza con beni o servizi condominiali).
Per ulteriori informazioni o pareri in merito al caso specifico è possibile contattare senza impegno lo Studio.